Нарешті Україна покинула компанію, яка складалась здебільшого з країн-невдах із відсутнім ринком землі. Перший крок зроблено – Закон підписаний президентом і незабаром почне діяти. Чи буде цей крок для нашої країни кроком назустріч перспективам, або навпаки, приведе нас у черговий глухий кут, багато в чому залежитиме від нас самих, від наших дій і від тих орієнтирів, які ми візьмемо собі на озброєння.

З огляду на амбітність завдань, що стоять сьогодні перед Україною, дуже цікавим буде розглянути досвід надпотужної і прогресивної економіки сьогодення – досвід Сполучених Штатів Америки, чиє сільське господарство багато в чому схоже з українським. Цікаво, а як там у них обумовлені земельні відносини, і який корисний досвід ми можемо запозичити?

Загалом, земельний ринок США достатньо ліберальний. У більшості штатів регулювання відсутнє – іноземці можуть купувати і володіти сільськогосподарською землею без будь-яких обмежень в 28 штатах з 50-ти. Помірні обмеження присутні в 19 штатах, а в 3 штатах ще досі присутні такі обмеження, що фактично виключають будь-які можливості для іноземних громадян щодо придбання і володіння землею на їхній території.

Таким чином, в 94% американських штатів можна купувати землю цілком вільно або інвестор може зіткнутися із незначним помірним регулюванням. Там проживає абсолютна більшість – 97% населення США. Але давайте подивимося на найбільш властиві типи регулювань, якщо вони застосовуються :

– обов’язкова реєстрація бізнесу в штаті, отримання дозволу та посвідчення на певний вид діяльності, може вимагатись окреме звітування.

– в деяких штатах Іноземець повинен вкласти певну суму інвестицій в сільськогосподарський проект.

– деякі штати наполягають на тому, що Іноземець повинен створити або «увійти» в місцеву компанію, тим самим розширивши контроль штату над прямим власником землі, оскільки таким власником фактично буде місцева компанія.

– або умовою для придбання землі має бути аналогічна дзеркальна можливість на придбання землі в країні громадянства нерезидента для громадян США.

Такі види логічного та економічного підходу можуть надихнути нашу країну на більш тісні стосунки з країнами ЄС і іншими дружніми державами.

Якщо придивитись, ми побачимо, як в останні кілька десятиліть простежується досить чіткий рух багатьох американських штатів до більш ліберальних моделей, де на ринку землі були скасовані більшість із існуючих регулювань. У багатьох штатах, таких, як Аляска, Джорджія, Індіана, Міссурі, Техас, Вірджинія, Вісконсін і Вайомінг, в нещодавній своїй історії, відбулися істотні зміни. Там були скасовані обмежувальні закони і, як наслідок, їхня сільськогосподарська земля стала доступнішою для іноземців та іноземних інвестицій.

Малюнок: свобода іноземців у придбанні і володінні землею в США (темно-зелений = вільний ринок, світло-зелений = помірне регулювання, помаранчевий = жорстке регулювання)

«Помаранчеві» штати відрізняються своїми консервативними поглядами по відношенню до іноземців і іноземного бізнесу. Їхня законодавча позиція – НЕ громадяни США не можуть придбати і володіти землею, в іншому випадку така земля підлягає відчуженню. За порушення там передбачені як штрафи, так і примусове відчуження на користь держави. Саме такий шлях наразі обраний і Україною.

Особливості у вибраних штатах

Цікавою особливістю США є градація іноземців на нерезидентів та резидентів:

1. Зрозуміло, що американські громадяни завжди є резидентами, навіть якщо вони не живуть в США багато років.
2. Власники green cards (власники імміграційного статусу permanent resident) теж завжди є резидентами, навіть якщо вони не живуть в США. Один з дуже типових прикладів – людина приїжджає в США, отримує грін-карту і потім їде з США, і приїжджає в США тільки раз в 6 місяців для підтримки статусу грін-карти. Ця людина зобов’язана декларувати свій дохід по всьому світу. За виключенням деяких випадків, за загальним правилом він зобов’язаний щорічно показати всю зарплату, банківські відсотки, дохід від нерухомості отриманий в будь-якій іншій країні.
3. Іноземці без green card теж можуть бути резидентами в США, якщо вони присутні в США протягом значного періоду часу. Це правило застосовується незалежно від того, яка у людини є віза (з деякими винятками для студентів і дослідників з візами F, М, Q або J, дипломатичними працівниками). Навіть нелегальні іммігранти, які незаконно проникли через кордон можуть бути резидентами і зобов’язані сплачувати податки.

Так, в штатах Орегон, Міссісіпі, Мінесота, Кентуккі, Айова, Айдахо, Гаваї, Каліфорнія таких іноземців-резидентів, в частині земельної політики, прирівнюють у правах до громадян США. От цікаво – в штаті Північна Дакота громадянам сусідньої Канади відведено спеціальний статус, і вони можуть цілком вільно придбати там сільськогосподарську землю.

Є штати, де для іноземців обмежується кількість землі – Вісконсін (640 акрів); Пенсильванія (для іноземців-резидентів існує обмеження в 5000 акрів або 2000 гектар, для нерезидентів і урядів іноземних держав – не більше 100 гектарів); Міссурі обмежує іноземців одним відсотком від площі с/г землі штату; Аризона (іноземці можуть купити не більше 160 гектар земель загального користування або 640 десятин державних пасовищ).

В Огайо, іноземці-нерезиденти повинні отримати спеціальний дозвіл від Державного Секретаря в разі покупки землі понад 3-х десятин і інвестуванні понад 100 000 доларів.

У Канзасі “заходження” іноземців можливе лише через їхню участь в аграрній компанії за аналогією нашого ТОВ (LLC). Така конструкція дозволяє штату мати достатній контроль, оскільки земля буде перебувати у володінні місцевої компанії.

У Північній Кароліні існує «принцип дзеркальності» – нерезидентам іноземцям заборонено купувати і володіти особистим майном, якщо країна їх громадянства не дозволяє громадянам США аналогічних прав.

Навіть в тих штатах, де право власності обмежується, нерезиденти і іноземні компанії мають змогу купувати сільськогосподарські землі через заповіт і успадкування. Сільськогосподарські угіддя можуть також утримуватися для забезпечення боргу або іпотеки, а також набуватися в рахунок погашення боргу чи іпотеки. У разі придбання землі за вищезгаданих обставин, в більшості штатів з обмеженнями на іноземну власність, такі іноземні компанії і/або фізичні особи, зазвичай, повинні продати землю протягом певного періоду часу (зазвичай між 3-5 роками), в іншому випадку така земля підлягає примусовому відчуженню.

Переважна ж більшість штатів, а це 97% населення США і, що не менш важливо, їхня домінуюча участь у формуванні національного ВВП (97% або 17,3 трильйонів доларів США за підсумками 2019 роки), є зрозумілими і відкритими для інвесторів – там або взагалі немає ніяких спеціальних правил і обмежень, або якщо і є, то всі вони знаходяться в межах звичайної ділової практики. Це, наприклад, обов’язкова реєстрація бізнесу в штаті, отримання дозволу і свідоцтва на деякі види діяльності, вимоги до повідомлень і звітності.

Таблиця деталізує наведену інформацію по кожному окремому американському штату.

Історична довідка

Слід зазначити, що більшість законів були створені, щоб захистити сімейні ферми або домашні фермерські господарства.

Досить цікавий момент, який мабуть є наслідком активної участі Уряду США в світовій геополітиці – цілий ряд штатів, обов’язковою умовою для іноземних громадян висувають миролюбність країни їх походження по відношенню до США – такі іноземці та країни їх походження не повинні бути «ворогами» США – про таке свідчать прямі законодавчі норми.

У Вайомінгу, на початку 40-х років минулого сторіччя, було введено закони, які суттєво обмежували в земельних правах осіб японського і китайського походження і всіх мігрантів з цих та інших азіатських країн. Це пов’язано з їх історичним, як правило примусовим, масовим переселенням «японських американців» в переселенські табори, де люди були змушені перебувати в ізоляції в оточенні озброєних охоронців і парканів. Всі ці заходи впроваджувались з приводу так званого регулювання присутності відповідних верств населення на Західному узбережжі, в зв’язку з військовими діями у Другій Світовій війні. Відповідно, штат і його корінне населення були стурбовані таким сусідством і всіляко перешкоджали подальшому можливому укоріненню азіатів. Більшість з таких архаїчних обмежень були скасовані в 60-х роках минулого сторіччя.

Більшість законів містить відмінність між резидентами-іноземцями – резидентами, які не є громадянами, – і нерезидентами. Резидентам надаються ті ж права, що і громадянам США. Хоча в деяких штатах, таких як Арканзас, іноземцям, як і раніше, доводиться повідомляти про право власності на сільськогосподарську землю. У Кентуккі іноземці повинні мати намір стати громадянином і довести справу до кінця протягом 8 років.

Земельні закони загалом можна виокремити на чотири загальні категорії: де встановлені вимоги до звітності для іноземних осіб; вимоги до звітності для іноземних корпорацій (а іноді і всіх корпорацій); обмеження на придбання і використання землі для іноземних осіб; і обмеження на придбання і використання землі для іноземних корпорацій (а іноді і всіх корпорацій).

Вимоги до звітності можуть буди різними, як від необхідності подання копій статуту корпорації до докладних річних звітів, які б містили перелік адрес і час, коли уповноважені особи проживали в штаті.

Досить цікавим буде також поглянути на вищенаведену картину вподобань, наклавши на неї карту сільськогосподарського розподілу по галузях і вирощуваних продуктів – це дозволить зрозуміти тенденції та їх причини:

Тут наочним є дуже цікавий факт, що галузі з найбільшим вмістом доданої вартості розташувалися в плеяді так званих «ліберальних» штатів, де право власності на землю обмежується мінімально або не обмежується взагалі. Тваринницькі напрямки також мають особливу підтримку і зазвичай включені до відповідних виключень і земельне законодавство для таких випадків має цілий ряд послаблень і додаткових стимулів для іноземців та їх земельної власності в більшості американських штатів.

З огляду на те, що в нашій країні фактор доданої вартості і необхідність її створення сьогодні возводиться в ранг державної політики, нам слід було б звернути свою особливу увагу на цей показовий тренд. Тут ми наочно можемо побачити, що чим більше відкритості, тим більше інвестицій і тим більше доданої вартості, а з ними і зростання економіки. Також треба зауважити, що в США частка сільськогосподарського сектору в загальному виробництві не така велика, як в Україні. Тому для України набагато важливіше сприяти свободі ведення бізнесу та відкритості.

Концентрація власності на землю не є проблемою

Пропонуємо додатково подивитися, як в умовах відкритості ринку розподілилася концентрація земель.

Отже, трійка найбільших латифундистів США, тих, хто володіє землею на праві власності, виглядає так:

1 місце займає Джон Мелоун, який є також і найбільшим землевласником в світі після королеви Єлизавети II. У його володіннях перебуває близько 2,2 млн акрів, що становить близько 8 900 км² або 890 тис.Га. розташованих переважно в штатах Мен, Нью-Мексико і Канзас, куди входять орні землі, ліси і ферми.

2 місце утримує американський бізнесмен і засновник каналу новин CNN – Тед Тернер. Його земельні володіння налічують трохи менше від нашого лідера і складають 810 тис.Га.

На 3 місці розташувалася Сім’я Емерсон із площею в 2 млн акрів (близько 8 000 км²). Сім’я Емерсон володіє землею і лісами переважно в Каліфорнії.

Найбільшими компаніями-землевласниками в США, станом на сьогодні є навіть не американські компанії і ось їх перелік:

Незважаючи на досить величезні володіння, що стосується як першої трійки, так і великих компаній-землевласників США, якщо навіть всі їхні землі скласти, все одно їхній розмір не буде більшим від 0,5% всіх земель США.

Заборона іноземних інвестицій завдала шкоди, особливо прикордонним регіонам

Україні сьогодні конче потрібні інвестиції і приплив контрольованого капіталу, але необхідно розуміти, що в усьому світі за ці інвестиції відбувається серйозна боротьба. Ми не повинні зупинитися на місці в той час, коли весь світ і сучасні технології ґрунтової обробки і землеробства стрімко розвиваються. Без нормальної частки відкритості і припливу зовнішніх інвестицій Україна легко може втратити свою роль і позиції на світовій продовольчій карті.

Саме задля цього, на думку Асоціації аграріїв України, нам в Україні слід допустити деяку нормальну і контрольовану концентрацію «зрозумілих» іноземців та іноземних компаній на свій земельний ринок. Ті компанії, що себе зарекомендували, які вже давно працюють в Україні, які є чесними і відповідальними по відношенню до України, повинні мати конкурентну можливість зберегти свій наявний земельний банк, повинні мати можливість зберегти створені ними аграрні потужності і робочі місця для подальшого розвитку разом з Україною.

У зв’язку з цим, на наступних етапах реформування слід переглянути і збільшити нормативи концентрації землі до нормальних 20-30 тисяч гектарів, до рівня середніх системних і багатопрофільних компаній, які вже сьогодні функціонують в українських реаліях.

Необхідно під іншим кутом поглянути на прикордонні землі і наявні для них обмеження. Це стосується прикордонних земель в частині обмеження на інвестиційну ринкову активність за принципом віддаленості від кордону на 50 кілометрів. Виключення іноземних інвесторів назавжди було б контпродуктивним і ось чому: таке обмеження, особливо в прикордонних районах, ще більше зменшить, чи взагалі зведе нанівець будь-яку інвестиційну активність на відповідних територіях. Це, в свою чергу, призведе до збільшення бідності та відмінностей між внутрішніми та відстаючими прикордонними регіонами. Це стане причиною того, що прикордонні райони більше не відчуватимуть себе частиною країни і можуть бути більш схильні до сепаратизму у майбутньому.

На думку ААУ таке обмеження є вкрай проблематичним для контролю, а відповідно і виконання. Скажімо, хто встановить, в момент здійснення угоди, знаходиться ця ділянка на 50-му чи на 51-му кілометрі? Як це визначити? І звідки взялася цифра в 50 кілометрів? Для розуміння, якщо пройтися по нашому кордону і взяти відому статистичну щільність населення по кожній з українських областей, відійняти морське узбережжя, як зазначено в базовому земельному законі, ми побачимо, що відповідних обмежень зазнають не менш як 11, 5 млн. людей, майже 1/3 всіх українців – саме стільки мешкає сьогодні в межах 50ти кілометрової зони від кордонів України. Такі області, як Закарпатська і Чернівецька практично повністю потрапляють під мораторій на економічну і інвестиційну активність назавжди. Решта прикордонних областей також «заморозять» значний свій потенціал – від 20 до 70%. Одеська, найбільш посушлива сьогодні, область, «заморозить» 60% своєї території і там ніколи не буде іноземних інвестицій в землю. Все це означає, що реалізація довгострокових і вкрай дорогих іригаційних проектів на більшій частині України буде неможлива з усіма можливими і неприємними наслідками для нас.

Джерела:

Положення про іноземну власність на сільськогосподарські угіддя: Державна розбивка, Ерін МакКінстрі Для середньо-західного Центру слідчої звітності 22 червня 2017 року https://investigatemidwest.org/2017/06/22/regulation–on–foreign–ownership–of–agricultural–land–a–state–by–state–breakdown/

https://www.e-reading-lib.com/chapter.php/127766/126/geograficheskaya-kartina-mira-posobie-dlya-vuzov-kn-ii.html

https://www.statista.com/statistics/248063/per–capita–us–real–gross–domestic–product–gdp–by–state/

https://www.statista.com/statistics/248023/us–gross–domestic–product–gdp–by–state/